Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları, şekil şartı, arsa payı devri, gecikme ve ayıplı ifa hâlleri ile sözleşmenin feshi hakkında temel bilgiler.
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli bir payını yükleniciye (müteahhide) devretmesi, yükleniciin de karşılığında inşa edeceği bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine vermesi esasına dayanır. Hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi unsurlarını içeren karma bir sözleşmedir.
Sözleşmenin şekli
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri içerdiğinden resmî şekilde yapılmalıdır. Sözleşme, kural olarak noterde düzenleme biçiminde (tapu sicil müdürlüğünde de mümkündür) yapılır. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir; ancak edimlerin önemli ölçüde ifa edildiği bazı durumlarda Yargıtay, geçersizliğin ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı bulabilmektedir.
Tarafların temel yükümlülükleri
Arsa sahibinin başlıca yükümlülükleri:
- Arsayı inşaata elverişli biçimde teslim etmek,
- Kararlaştırılan arsa paylarını sözleşmeye uygun olarak devretmek.
Yüklenicinin başlıca yükümlülükleri:
- İnşaatı sözleşme, proje ve ruhsata uygun yapmak,
- Kararlaştırılan sürede ve ayıpsız biçimde teslim etmek,
- İmar ve teknik mevzuata uymak.
Gecikme ve ayıplı ifa
Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar, inşaatın geç teslimi ve ayıplı (kusurlu) yapılmasıdır. Bu durumlarda arsa sahibi:
- Gecikme nedeniyle kira kaybı/gecikme tazminatı talep edebilir,
- Ayıpların giderilmesini ya da bedelden indirim isteyebilir,
- Koşulları oluşmuşsa sözleşmeyi feshedebilir.
Sözleşmenin feshi
Yüklenicinin inşaata hiç başlamaması, işi terk etmesi veya tamamlamasının imkânsız hâle gelmesi gibi ağır ihlallerde sözleşme feshedilebilir. Fesihte önemli olan, inşaatın tamamlanma oranıdır. İnşaat önemli ölçüde tamamlanmışsa, sözleşmenin geriye değil ileriye etkili feshi gündeme gelir; bu da tamamlanan kısmın tasfiyesini gerektirir.
Üçüncü kişilere yapılan satışlar
Yüklenici, kendisine düşecek bağımsız bölümleri henüz tapuda kendi adına tescil edilmeden üçüncü kişilere satabilir. Bu satışlar arsa sahibinin haklarını etkileyebilir; bu nedenle tapu kayıtlarına şerh ve sözleşmedeki güvence hükümleri önem taşır.
Kat karşılığı inşaat sürecinde hak ve yükümlülüklerin değerlendirilmesi için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.